Conseil finance

Ce que change la loi Pinel pour les baux commerciaux

Adoptée le 5 juin 2014, la loi Pinel modifie pour l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises le statut de leurs baux commerciaux et s’applique à tous les locataires et bailleurs, sauf ceux bénéficiant d’une convention d'occupation précaire. En dehors des baux dont la durée dépasse neuf ans et de ceux concernant des locaux construits pour un usage exclusif de bureaux ou lieux de stockage, le bailleur n’aura plus la possibilité de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur.

baux commerciaux

La durée des baux dérogatoires passe de deux à trois ans et le congé pourra toujours être donné par acte extrajudiciaire, mais aussi par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de renouvellement, déplafonnement, augmentation de la durée du bail à plus de neuf ans ou révision d’un loyer, l’augmentation annuelle de ce dernier ne pourra être supérieure à 10%. De plus, la révision du loyer prend effet dès la date de la demande en révision et l'indice de référence est constitué de l'indice des loyers commerciaux (ILC) et de l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).


Les obligations du bailleur

Un inventaire avec une répartition précise entre bailleur et preneur, des charges, impôts, taxes et redevances doit désormais figurer dans tout bail commercial. Chaque année, le bailleur adressera au preneur un bilan récapitulatif de cet inventaire. Il l’informera également en cours de bail des éventuelles nouvelles charges (taxes, redevances et impôts). A la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communiquera au preneur son programme chiffré des travaux à venir et le récapitulatif des travaux réalisés les trois années précédentes. Un état des lieux d'entrée et de sortie des locaux, établi par le bailleur en présence du preneur ou par un huissier, devient obligatoire pour chaque prise de possession et restitution des locaux.


Le droit de préemption

En cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal, le preneur dispose désormais d'un droit de préemption. Ainsi, le bailleur devra informer son locataire de son projet de cession en précisant le prix et les conditions de vente du local. Celui-ci disposera alors d’un mois pour se porter ou non acquéreur du local. Sont exclus de cette disposition :

  • La cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial.
  • La cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
  • La cession d'un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux.
  • La cession d'un local commercial à son conjoint, à un membre de sa famille ou de celle de son conjoint.